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15/02/2018

Cristina Coto: “Asturias necesita regular la intermediación inmobiliaria para seguridad tanto de los consumidores como de los propios intermediadores”

  • “La información y transparencia a la hora de suscribir el préstamo hipotecario resulta inútil si no se complementa con esas mismos principios en la fase precontractual”

  • “Es justamente en la fase previa cuando se negocian todas las condiciones llegando a suscribirse contratos privados y hasta entregando cantidades a cuenta”

  • “El repunte del mercado de la vivienda en Asturias pasa por políticas económicas eficaces para el crecimiento y la generación de empleo, entre ellas la reducción de nuestra fuerte presión fiscal es una urgencia”

La presidenta de FORO, Cristina Coto, intervino esta tarde en la Ponencia de la Regulación de la Intermediación Inmobiliaria, organizada en Gijón por el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, donde dejó de manifiesto que “Asturias necesita regular la intermediación inmobiliaria, para seguridad tanto de los consumidores como de los propios intermediadores”.

 

Intervención completa de Cristina Coto en la Ponencia de la Regulación de la Intermediación Inmobiliaria, organizada en Gijón por el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria:

Buenas tardes a todos y mi enhorabuena en primer lugar por la campaña solidaria de donación de sangre que habéis puesto en marcha, el “Reto gota a gota Asturias”. Si me permitís la anécdota yo suelo decir que “en política hay que tener sangre” para defender las propias convicciones. Pero efectivamente, y como hoy nos recordáis desde el Sector Inmobiliario Asturiano, también hay que darla, hay que donar sangre porque es muy necesaria y salva muchas vidas. De modo que gracias por la iniciativa y os reitero mi enhorabuena. 

Gracias igualmente al Colegio y la Asociación de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Asturias, API y ASAPI, por permitirme compartir esta tarde con vosotros; es un honor, de verdad.

Intentaré esta tarde ser breve porque han acudido a esta tribuna grandes conocedores del sector y de su problemática. Mi ponencia lleva por título la Regulación de la Profesión y trae su causa en una iniciativa parlamentaria que FORO defendió en el Pleno de la Junta General del pasado 12 de junio y que aspiraba justamente a eso, a una regulación, que a nuestro juicio es muy necesaria, y que ya tienen otras CC.AA. Conocíamos igualmente la posición del Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria ante la nueva Ley de Crédito Hipotecario, en el sentido de que resulta insuficiente para proteger por completo al ciudadano si no se vincula a una Ley sobre intermediación inmobiliaria en España, sector desregulado desde el año 2000, pero que con una Ley, la 10/2003, que estableció que la actividad de intermediación inmobiliaria podrá ser ejercida tanto por los agentes de la Propiedad Inmobiliaria, conforme a los requisitos de cualificación profesional contenidos en su normativa específica, como por personas físicas o jurídicas sin necesidad de estar en posesión de título alguno, ni de pertenencia a ningún colegio oficial, sin perjuicio de los requisitos que, por razón de protección a los consumidores, establezca la normativa reguladora de esta actividad. El problema, y bien lo saben los presentes, es que el posterior Gobierno no reguló estos requisitos y, posteriormente, con las competencias en materia de consumo en manos de las comunidades autónomas, el Gobierno de Asturias tampoco lo hizo, no contamos tampoco con una Ley de Vivienda.

La receta de la solución no es, a mi juicio, poner puertas a la liberalización y el principio de competencia que generan sinergias positivas de crecimiento tanto en el mercado inmobiliario como en otros sectores, si no establecer unos mínimos para la defensa del consumidor, cuestión que debería superar el partidismo.

Estamos ante un momento, podríamos calificarlo, de más calmado tras la grave crisis de 2009, por lo que no podemos desaprovechar la oportunidad de regular bien para no lamentar posteriormente.

A mi juicio la información y transparencia a la hora de suscribir el préstamo hipotecaria quedan “cojos”, resulta inútil, si esa misma información y transparencia no se da en la fase previa, en la gestión y negociación de la compraventa de la vivienda, una fase fundamental puesto que es el momento en el que se negocian todas las condiciones y se plasman por escrito. Por eso desde FORO sí creemos necesario actuar en la fase precontractual, porque en ella cabe perfectamente la posibilidad que ya haya suscrito un contrato privado y hasta entregado una cantidad a cuenta. Por ello se apostó desde el Consejo General por regular por Ley esta fase precontractual, algo que comparto porque sinceramente es difícil de entender el ahínco en velar por la transparencia del crédito hipotecario pero no por la del negocio principal, la compraventa de la vivienda.

Por ello creo que habéis hecho muy bien desde el sector en advertir de esta contradicción y del hecho de que en España no esté regulada la intermediación inmobiliaria, ni se prescriban exigencias sobre la información necesaria para una compra consciente e informada; me refiero a las superficies reales, ITE, cargas administrativas, situación urbanística, comunidad de propietarios... los compradores adolecen en esta materia de una circunstancia negativa adicional respecto a otros tipos de consumo, y es que, aunque parezca una obviedad, nos enfrentamos a la compra de una casa una o dos veces en la vida. La inexperiencia frente a estos hechos exige un plus de protección del consumidor, que debe estar asesorado por profesionales que “sepan lo que hacen”, porque lamentablemente en los pasados años, al calor de un mercado inmobiliario en máximos históricos, vimos como muchos sin los requisitos necesarios iniciaban una actividad compleja y que requiere una preparación y garantías.

El planteamiento era y es claro, por supuesto que sí a la nueva Ley de Crédito Hipotecario pero demos un paso más en la más que importante, importantísima, fase previa o precontractual.

Por ello desde FORO planteamos esta iniciativa en la Junta General, una vez que nuestra Comunidad Autónoma tiene atribuida, como todos ustedes saben, la competencia exclusiva en materia de vivienda e igualmente de desarrollo legislativo y ejecución en materia de defensa del consumidor y usuario porque, y me detengo brevemente, siendo cierta hoy la liberalización del sector es evidente la entrada de nuevos operadores. Yo no voy a cuestionar la liberalización, creo que junto con la competencia estimulan la actividad económica, pero ello no entra en contradicción en modo alguno con el establecimiento de unos mínimos controles que, en última instancia, evitaran el daño del consumidor y proporcionarán seguridad jurídica y estabilidad a los mediadores inmobiliarios.

Nos fijamos en el modelo de Cataluña, que mediante la Ley 18/2007 de 28 de diciembre sobre el derecho a la vivienda ya reguló la actividad de intermediación  reduciendo la conflictividad de las compraventas de viviendas en interés del consumidor exigiendo la inscripción en un registro de intermediarios llevado por la administración. Los requisitos de este modelo ustedes los conocen: una capacitación profesional adecuada, no contar con antecedentes penales, tener una sede para atender al consumidor, garantías mediante seguros y caución y un Registro. Sencillo y garantista y sin duda, la línea que se irá implantando en todas las comunidades autónomas.

Y este planteamiento fue compartido por todos los grupos parlamentarios con la excepción del socialista. El grupo socialista ofreció unos argumentos para rechazarla que yo respeto, como no puede ser de otra manera, pero no comparto, en particular aquel de que en 2016 tan solo un 0’0039% de las denuncias ante consumo lo fue por compraventa de inmuebles y, reclamaciones por alquiler, 2. Es evidente que las incidencias son muchas más, solo que algunas no llegan a denuncia y otras, sencillamente, acaban en la jurisdicción civil, bien lo saben los presentes. Es curiosa la oposición del Grupo que sustenta al Gobierno cuando en Andalucía hace escasos días se presentaba el Código de autorregulación para el sector inmobiliario, precisamente consensuada con los verdaderos conocedores de la intermediación, los Colegios y las Asociaciones y que es similar a la propuesta por mi partido para Asturias. Por ello les reitero que en esta cuestión es imprescindible superar el partidismo de algunos y trabajar todos a una.

Por eso entendemos tan necesaria la regulación, la ordenación de la intermediación inmobiliaria porque la seguridad jurídica favorece a todos. No vamos a negar ahora que existe falta de conocimientos por parte de algunos nuevos y repentinos operadores, cierta “desprofesionalización” por tanto que se evitaría, me refiero al daño al consumidor-comprador-arrendatario, con una regulación adecuada que permita garantizar la profesionalidad del servicio que se presta a los ciudadanos, que pasa porque los intermediadores dispongan de unos conocimientos técnicos, ya sea jurídicos o económico-fiscales. Debe homologarse a los agentes inmobiliarios capacitados porque no todos pueden operar sin control en un mercado tan importante como el de la vivienda que, como ya hemos oído muchas veces en estos foros, es la inversión más importante que hace una familia a lo largo de su vida.

El beneficio es para el consumidor si existen pólizas de responsabilidad civil frente al intermediario en caso de que este proceda incorrectamente; seguros de caución que garanticen la devolución del dinero tomado a cuenta o, por supuesto, la existencia de un Registro que acredite el cumplimiento de los requisitos.

Finalmente y dado que hoy estamos hablando del mercado de la vivienda, sí quisiera reflexionar siquiera brevemente sobre algunas ideas básicas para incentivar su crecimiento en Asturias, porque venimos de una etapa dura, de una crisis económica devastadora que también ha padecido el sector, me refiero precisamente a ustedes.

Indudablemente que el crecimiento económico es el pilar para la recuperación del empleo, nosotros creemos también en el papel de la fiscalidad, en la reducción de la presión fiscal, con medidas que reduzcan en Asturias la elevada carga impositiva que recae sobre cualquier operación de esta índole. Y creemos también necesario que nuestro sistema financiero proporcione la liquidez suficiente para que familias y empresas puedan efectuar inversiones en el mercado inmobiliario.

Es urgente dejar de encabezar el ranking de CC.AA. líderes en presión fiscal, ello tendrá efectos muy positivos sobre ciudadanos, empresarios, emprendedores, autónomos…, es un pilar indiscutible para la reactivación económica y la creación de empleo. La evidencia económica no concluye que una mayor carga fiscal contribuya al crecimiento económico, al contrario.

En lo relativo a la materia que nos ocupa: de todos los impuestos sobre los que el Principado tiene competencias uno de los más importantes es el de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que grava como saben el tráfico patrimonial de carácter civil o entre particulares (las compra-ventas), por eso comparto con ustedes una de nuestras propuestas, la hemos llevado a la Junta General en muchas ocasiones, sin éxito: me refiero a la Modificación del Texto Refundido de las disposiciones legales del Principado de Asturias en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado por Decreto Legislativo 2/2014, de 22 de octubre; siempre hemos instado la eliminación en este texto de la tarifa vigente en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para la compra venta de inmuebles, así como la constitución y la cesión de derechos reales que recaigan sobre los mismos, que supone que, en nuestra CC.AA., el tipo aplicable si la compra-venta es de un importe menor a 300.000 € es del 8%, entre 300.001 y 500.000 euros, el 9%, y por encima de 500.000 euros, el tipo es del 10%. Nosotros proponemos un tipo único del 7%. No sólo eso, sino que por el lado de la base es muy importante que las valoraciones de los inmuebles a los efectos de impuestos sean conforme a mercado y en ese sentido se hace imprescindible que los sistemas de valoración utilizados por la Administración permitan valores reales y no obliguen a pagar por encima del precio real del inmueble, porque ante la indeterminación del concepto “valor real”, la jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo ha señalado que se trata del valor normal de mercado, es decir, el precio que se está dispuesto a pagar en el mercado, en situación de libre competencia por el bien transmitido, entre dos personas independientes y en una situación normal. La situación actual la conocen bien, es imprescindible tener coeficientes ciertos, calculados de forma transparente y que valor de los inmuebles se ajuste a su valor real  de mercado a efectos fiscales.

Estas son una muestra de las medidas que consideramos interesantes para incentivar el crecimiento del mercado de la vivienda, que sin duda constituye un pilar fundamental de la economía en Asturias.

Quisiera finalizar y cumplir mi compromiso inicial de ser breve invitándoos a que no cejéis en vuestra justa reivindicación, en mantener esa unanimidad en la defensa de la regulación porque es necesaria y para ello, no dudéis que contaréis con todo nuestro apoyo.

Muchas gracias. 

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